Een familiehypotheek is een geldlening die u niet afsluit bij een reguliere geldverstrekker, maar zoals de naam al zegt, bij uw familie. Met het afschaffen van de jubelton kan deze familiehypotheek heel interessant zijn voor familieleden die elkaar willen helpen met het financieren van een woning.

Hoe werkt een familiehypotheek?

Een familiehypotheek werkt eigenlijk hetzelfde als een hypotheek die u afsluit bij een reguliere, erkende geldverstrekker. Alleen in dit geval fungeert uw familie als geldverstrekker. Dit kan uw oom zijn, uw ouders of bijvoorbeeld uw grootouders. U betaalt de aflossing en rente maandelijks aan uw familie terug.

Voorwaarden

Een erkende geldverstrekker moet aan een aantal voorwaarden voldoen, voordat zij u een hypotheek kan verstrekken. Zo wordt o.a. gekeken naar de hoogte van uw inkomen, de bestendigheid van het inkomen en de waarde van het onderpand. Op basis van o.a. deze gegevens verstrekt de geldverstrekker een hypotheek met een bepaalde (maximale) hoogte. Een reguliere geldverstrekker zal in de basis geen lening verstrekken welke hoger is dan 100% van de marktwaarde van het te financieren onderpand. Er zijn uitzonderingen. Lees er meer over in het artikel over “Verduurzamen van uw woning.” Bij een familiehypotheek is er geen wettelijk maximum voor het verstrekken van een hypotheek.

Voorbeeld

Jan is 28 en wil graag een woning kopen met een waarde van € 300.000. Daarbij wil hij nog voor € 50.000 gaan verbouwen. Volgens de LTI (loan to income) regels van de bank, mag Jan maar maximaal € 300.000 lenen op basis van zijn inkomen. Nu kan Jan kiezen: ofwel hij koopt de woning en gaat in de loop der tijd verbouwen, of hij koopt de woning niet en gaat op zoek naar een andere woning. De ouders van Jan hebben een enorme overwaarde in hun woning en willen dit gebruiken om de aankoop én verbouwing voor Jan mogelijk te maken. Ze kiezen ervoor hun overwaarde op te nemen en lenen dit bedrag vervolgens uit aan hun zoon. Zo kan Jan toch de woning kopen en nu al gelijk verbouwen.

Het is natuurlijk wel van belang dat Jan de maandelijkse lasten kan dragen. Misschien leeft Jan wel heel zuinig en kan hij daardoor een hoge hypotheeklast aan. Of heeft hij een loonsverhoging in het verschiet, welke nog niet op papier staat. Ook zouden de ouders van Jan kunnen beslissen om jaarlijks een deel te schenken, waardoor zijn maandlasten dalen. Kortom: een familiehypotheek biedt veel meer flexibiliteit, zonder dat er sprake hoeft te zijn van een onverantwoorde verstrekking.

Hypotheekrenteaftrek

Om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek, moeten aan dezelfde  voorwaarden worden voldaan als bij een hypotheek bij een reguliere geldverstrekker: de lening moet gebruikt worden voor de aankoop, het onderhouden of verbouwen van een eigen woning. Daarbij moet de eigenwoningschuld worden afgelost volgens de hypotheekregels. Op de website van de Belastingdienst kunt u meer lezen over de voorwaarden voor het aftrekken van de hypotheekrente.

In principe mag zelf bepaald worden door de verstrekker van de hypotheek, welke rente deze hanteert. Echter, deze rente moet wel marktconform zijn. De definitie van “marktconform” is soms wel lastig te verwoorden. Er staat in de wet geen rentepercentage genoemd.

Stel dat de rente voor een hypotheek met een rentevast periode van 10 jaar gemiddeld 4,5% is bij reguliere geldverstrekkers, en bij de familiehypotheek wordt een rentepercentage van 1% gehanteerd, dan kan de Belastingdienst dit beschouwen als een schenking. Daarentegen, stel dat de marktconforme rente juist 2% is bij een financiering met een rentevast periode van 10 jaar, en bij de familielening wordt een rentepercentage van 6% gehanteerd, kan de belastingdienst juist zeggen dat er onterecht veel hypotheekrente wordt afgetrokken, waardoor er een fiscaal voordeel ontstaat.

Bij twijfel kan vooroverleg gepleegd worden met de Belastingdienst. Op deze manier kunt u discussie achteraf voorkomen.

Valkuilen

Bij het afsluiten van een familiehypotheek is het belangrijk om goede afspraken te maken en op voorhand goed de risico’s in kaart te brengen. Stel dat Jan uit bovenstaand voorbeeld arbeidsongeschikt wordt? Kan hij zijn familie dan nog wel rente en aflossing betalen? En als dat niet meer lukt, wat zijn dan de gevolgen voor zijn ouders? Misschien is het wel verstandig om voor bepaalde risico’s een verzekering af te sluiten. Ook zou er bijvoorbeeld een afspraak gemaakt kunnen worden om na 5 jaar opnieuw te kijken of er geen financiering bij een reguliere geldverstrekker mogelijk is. Dan zou de familielening afgelost kunnen worden.

Het is verstandig om gebruik te maken van een adviseur bij het afsluiten van een familiehypotheek. Samen kunnen alle wensen en risico’s in kaart gebracht worden en kan er gekeken worden wat de best passende financiering is. Denkt u aan het sluiten van een familiehypotheek of wit u meer informatie? Neem dan contact met ons op!