Maximale hypotheek
Hoe wordt de maximale hypotheek bepaald?
De leennormen voor hypotheken worden vastgesteld door de overheid (op advies van het NIBUD) en jaarlijks herzien. Deze normen bepalen de hoeveelheid geld die u kunt lenen voor de aankoop van een huis. De maximale leennorm wordt berekend op basis van uw inkomen, de waarde van de woning en de hypotheekrente. Vanaf 2024 speelt het energielabel hierbij ook een belangrijke rol. Als gevolg hiervan kunt u niet langer standaard met een vast budget in gedachten op zoek gaan naar een huis.
In Nederland wordt uw inkomen in overweging genomen. Dit wordt de Loan-to-Income (LTI) ratio genoemd. Hierbij wordt gekeken naar uw jaarlijks inkomen en hoeveel u maximaal kunt lenen op basis daarvan. Er wordt rekening gehouden met kosten voor levensonderhoud, zoals bijvoorbeeld energiekosten en verzekeringen. Het bedrag dat u maximaal kunt lenen wordt hierop afgestemd.
Daarnaast wordt ook gebruikgemaakt van een Loan-to-Value (LTV) ratio om te bepalen hoeveel procent van de marktwaarde van uw woning u maximaal mag lenen. Op dit moment wordt er een LTV ratio van 100% gehanteerd. De LTV-norm betekent dat u in de basisniet meer kunt lenen dan de waarde van uw woning. Hierop geldt wel een uitzondering als u investeert in verduurzaming van de woning. Bijkomende kosten, zoals notariskosten, taxatiekosten en overdrachtsbelasting, dient u altijd zelf te betalen (tenzij de taxatiewaarde de koopsom overstijgt).
Sinds januari 2024 wordt de maximale hypotheek dus ook beïnvloed door het energielabel van de woning. Kopers van energiezuinige woningen profiteren van lagere energiekosten, wat resulteert in een mogelijkheid tot het verkrijgen van een hogere hypotheek. In tegenstelling zal de leencapaciteit lager zijn voor woningen met label E, F of G.
De standaardtabel wordt nu gebaseerd op woningen met energielabel E, F of G in plaats van op woningen met energielabel C. Hierdoor wordt er meer rekening gehouden met de energiekosten die verbonden zijn aan de woning. De implementatie van deze wijziging resulteert in een verstrakking van de standaardtabel. Desalniettemin zullen hogere hypotheekbedragen mogelijk zijn bij lening verstrekking voor woningen met een energielabel beter dan E, F of G. Het vereiste energielabel bij aankopen maakt deze differentiatie goed uitvoerbaar.
Gezinnen krijgen tevens de mogelijkheid om een extra bedrag te lenen om hun woning energiezuiniger te maken. Er bestaat een lijst van maatregelen die vrijwel altijd resulteert in een grotere daling van de energierekening dan de stijging van de maandelijkse hypotheeklasten. Voorheen bedroeg dit extra leenbedrag niet meer dan € 9.000. Nu wordt ook dit bedrag gedifferentieerd op basis van het energielabel. Omdat EFG-woningen meer ingrijpende maatregelen vereisen, kunnen kopers van dergelijke woningen nu een hoger bedrag extra lenen dan kopers van al energiezuinige woningen. Voor EFG-woningen wordt dit extra leenbedrag in 2024 verhoogd naar € 20.000.
| Extra hypotheek bedrag | Label | Maximaal extra hypotheekbedrag voor verduurzamen woning |
| € 0 | EFG | € 20.000 |
| € 5.000 | CD | € 15.000 |
| € 10.000 | AB | € 10.000 |
| € 20.000 | A+ tot en met A++ | € 10.000 |
| € 30.000 | A+++ | € 10.000 |
| € 40.000 | A++++ | € 0,00 |
| € 50.000 | A++++ met garantie | € 0,00 |
Hoe werkt dit in de praktijk
Hoe werkt dit nu in de praktijk? Stel u bent aan het kijken op de woning markt voor nieuwe woning. Uw hypotheekadviseur heeft op basis van uw inkomen (LTI) een basis leencapaciteit vastgesteld van € 250.000. Hieronder ziet u wat de gevolgen zijn van de energie labels op de hypotheekmogelijkheden.
| Basis leencapaciteit | € 250.000,00 |
| Energielabel | Hypotheek op inkomen |
| EFG | € 250.000,00 |
| CD | € 255.000,00 |
| AB | € 260.000,00 |
| A+ tot en met A++ | € 270.000,00 |
| A+++ | € 280.000,00 |
| A++++ | € 290.000,00 |
| A++++ met garantie | € 300.000,00 |
| Energielabel | Extra leenruimte voor verduurzaming |
| EFG | € 20.000,00 |
| CD | € 15.000,00 |
| AB t/m A+++ | € 10.000,00 |
| A++++ | € – |
Heeft de woning waarvoor u aan het kijken bent dus een A-label? Dan kunt u € 260.000 lenen i.p.v. de € 250.000 basis leencapaciteit. Daarbij kunt u nog aanvullend € 10.000 lenen om te investeren in uw woning voor verduurzaming (mits dit bedrag de 106% van de waarde na verbouwing overstijgt).
Conclusie
De energielabels geven de mogelijkheid om een extra bedrag te lenen bovenop het toetsinkomen of juist aanvullend voor het verduurzamen van de woning. Stel voorafgaand aan de zoektocht naar een woning samen met uw hypotheekadviseur vast wat uw basis leencapaciteit is (op basis van de LTI) en wat de gevolgen zijn voor de leencapaciteit bij verschillende energielabels. Laat u daarnaast goed informeren over de Loan to Value en de verduurzamingsmogelijkheden.
Wilt u weten wat uw basis leencapaciteit is? Wij ontvangen u graag voor een hypotheek advies gesprek op ons kantoor in Heerhugowaard, bij u thuis of online. Maakt u hier direct een afspraak.
