Met een woningverhuur hypotheek kunt u een hypotheek afsluiten om een woning voor de verhuur aan te kopen. Misschien wilt u wel extra vermogen opbouwen, of wilt u uw (studerende) kind helpen aan een huurwoning in de stad. Of wilt u juist uw ouders helpen door hun woning aan te kopen en deze weer terug te laten huren, waardoor het geld uit de stenen vrij komt en ze hiervan kunnen genieten.
Woningverhuur voor studerend kind
Laten we dit voorbeeld eens gebruiken. Voor jongeren die gaan studeren is het bijna onmogelijk om een woning te kunnen huren in de stad. De wachtlijsten zijn gemiddeld zo’n 4 jaar. Tegen die tijd is de studie soms al afgerond. Hoe fijn als we onze kinderen kunnen helpen door een woning te kopen en aan hen te verhuren. Na de verhuurperiode aan de eigen kinderen, is het een mooie spaarpot voor de oude dag.
Woningverhuur hypotheek in de praktijk
Hoe werkt het afsluiten van zo’n woningverhuur hypotheek nu in de praktijk? De adviseur brengt uw wensen in kaart en gaat kijken naar de mogelijkheden. Ten eerste gaat de adviseur de woonquote, ook wel financieringslast berekenen. De financieringslast is het percentage van het inkomen dat aan woonlasten besteed mag worden, jaarlijks bepaald door het NIBUD. Hierbij wordt rekening gehouden met de huidige rente en het totale bruto inkomen. Ook houden we rekening met de (toekomstige) inkomsten uit woningverhuur.
Rekenvoorbeeld woningverhuur hypotheek
Ans en Jan willen een woning kopen voor de verhuur voor hun studerende tweelingdochters. Deze woning financieren zij met een woningverhuur hypotheek, bestaande uit twee leningdelen met verschillende aflosvormen:
- aflossingsvrije hypotheek van € 150.000
- annuïteiten hypotheek van € 150.000.
De rente op beide leningdelen is 5%.
Het gezamenlijk inkomen is € 75.000 bruto per jaar inclusief vakantiegeld. Op basis van het inkomen en de rente, mogen Ans en Jan jaarlijks 23% uitgeven aan woonlasten (in box 3, hypotheek zonder hypotheekrenteaftrek). Dat komt neer op € 1.437,50 bruto per maand.
De aflossingsvrije lening die ze afsluiten heeft een maandelijkse last van € 625 per maand. De last van de annuïtaire lening is € 805 per maand. De totale werkelijke last van beide leningdelen is €1.430,00
Voor de toetsing van de haalbaarheid, doet de geldverstrekker echter alsof u beide leningdelen annuïtair aflost. De werkelijke last die u betaalt, is in dit voorbeeld dus lager dan de zogeheten toetslast. De toetslast is €1.610. Dit is de maandlast die u zou betalen, als u allebei de leningdelen annuïtair zou aflossen.
Voor de koopwoning die Ans en Jan zelf bewonen, betalen zij per maand € 650,00 aan hypotheeklasten. Ze hebben een mooie, vrijstaande woning met €250.000 overwaarde.
Voor de toetsing van de haalbaarheid, houdt de geldverstrekker rekening met de werkelijke maandlast van de eigen woning (ongeacht de aflosvorm). De werkelijke last is dus ook gelijk aan de toetslast.
Hiermee komt de totale toetslast op €1.610 (verhuurwoning) + € 650,00 (eigen woning) = € 2.260. Dit is hoger dan volgens de woonquote is toegestaan. Dit zou betekenen dat de benodigde hypotheek niet haalbaar is. Echter, hebben we hierbij nog geen rekening gehouden met de toekomstige huurinkomsten van de verhuur woning. Laten we kijken hoe dit de mogelijkheden van Ans en Jan verruimt.
Huurinkomsten
70% van de (verwachte) huurinkomsten, mogen opgeteld worden bij de toegestane maandlast. In ons voorbeeld gaan we uit van een te verwachte maandhuur van € 1.250.
Hiermee wordt de woonquote verhoogd met €875. De totaal toegestane maandlast is nu dus: €1.437,50 + €875 = €2.312,50.
Dit is hoger dan de totale toetslast van €2.260 die we zojuist hebben berekend.
Met andere woorden: we hebben nu bepaald dat de woningverhuur hypotheek passend is op het inkomen van Ans en Jan.
Laten we nu eens kijken naar de maximale hypotheek op basis van hun woningwaarde.
Maximale woningverhuur hypotheek op basis van marktwaarde
Een hypotheek mag in de regel maximaal zo hoog zijn als de marktwaarde. Er zijn uitzonderingen.
Voor verhuurd onroerend goed wordt doorgaans een lager maximum gehanteerd. Meestal variërend van 60% tot 80%.
In het voorbeeld van Jan en Ans gaan we uit van een maximale financiering van 80% van de marktwaarde in verhuurde staat. Let op! De marktwaarde in verhuurde staat, kan hoger of lager zijn dan de marktwaarde vrij van huur en gebruik.
| De aankoopprijs | € 300.000 |
| De marktwaarde in verhuurde staat | € 250.000 |
| De maximale woningverhuur hypotheek voor deze woning: | € 200.000 (80% van €250.000) |
Conclusie
Jan en Ans kunnen met hun inkomen €300.000 woningverhuur hypotheek opnemen.
Echter, op basis van de marktwaarde van de woning, wil de geldverstrekker maximaal €200.000 aan woningverhuur hypotheek verstrekken.
Dit betekent dat Jan en Ans nog (minimaal) € 100.000 aan eigen geld moeten inbrengen voor de financiering van de woning. Daarnaast betalen zij ook de kosten koper. Denk hierbij aan overdrachtsbelasting, taxatiekosten en advieskosten. Hoe hebben Jan en Ans dat opgelost?
- Jan en Ans hadden €40.000 spaargeld. Hiervan hebben zij €25.000 gebruikt voor aankoop van de woning.
- Jan en Ans hebben €100.000 van hun overwaarde opgenomen met een aanvullende hypotheek.
Middels deze combinatie van een woningverhuur hypotheek en overwaarde hypotheek, is het Jan en Ans gelukt om voor hun studerende kinderen een woning te kopen. Als zij na hun studie verhuizen, kunnen Jan en Ans de woning weer verkopen, of blijven verhuren voor het rendement.
Belastingen en woningverhuur
De overheid gaat de overdrachtsbelasting verhogen voor de aankoop van beleggingsobjecten. Een woning voor de verhuur wordt gezien als beleggingsobject. De overheid hoopt zo de beleggingsmarkt te temperen en starters meer kans te geven op de huizenmarkt.
Ook wordt de woning, omdat het niet de eigen woning betreft, betrokken bij de belasting in box 3.
Rendement
Ondanks de maatregelen van de overheid kan het nog steeds zeer aantrekkelijk zijn om een woning aan te kopen voor de verhuur. Uw adviseur kan de rendementen voor u berekenen en met u meedenken over alles wat er komt kijken bij het verhuren van een woning of afsluiten van een woningverhuur hypotheek. Denk aan het vinden van de juiste taxateur met kennis van de verhuurmarkt, of een beheerder voor uw huurwoning die de huurpenningen int.
Neem vooral contact op, als u wilt weten of een woningverhuur hypotheek iets voor u is.