Bij de aankoop van een woning komen verschillende kosten kijken, waaronder de overdrachtsbelasting. Overdrachtsbelasting is een belasting die betaald moet worden bij de overdracht van onroerend goed, zoals een woning. Het is belangrijk om te begrijpen wanneer u deze belasting moet betalen en wanneer u mogelijk in aanmerking komt voor vrijstelling.

Wat is overdrachtsbelasting

Overdrachtsbelasting is een belasting die wordt geheven wanneer een onroerende zaak, zoals een woning, van eigenaar wisselt. Het percentage van de overdrachtsbelasting is afhankelijk van het type koper en het soort onroerend goed. In Nederland wordt de overdrachtsbelasting betaald aan de Belastingdienst.

Tarieven overdrachtsbelasting 2025 en 2026

• 0% Dit tarief geldt bijvoorbeeld voor landbouwgrond en voor o.a. starters en doorstromers (tot 35 jaar) op de woningmarkt.
• 2% Dit tarief geldt voor iemand die geen recht heeft op de vrijstelling, bij aankoop van een eigen woning die als hoofdverblijf gaat dienen.
• 8% (vanaf 2026 nieuw) – Dit tarief geldt bij aankoop van een tweede woning, zoals een pied-à-terre of vakantiewoning die niet als hoofdverblijf wordt gebruikt.
• 10,4% Dit tarief geldt bijvoorbeeld voor de aankoop van een vakantiewoning, beleggingsobject, een garagebox of bedrijfsgebouw.

Overdrachtsbelasting starter 2025

Wilt u een woning kopen en bent u tussen de 18 en 35 jaar, dan kunt u eenmalig vrijstelling krijgen voor de overdrachtsbelasting. Er zijn wel een aantal voorwaarden waar u aan moet voldoen, om in aanmerking te komen voor deze vrijstelling:

• De koper heeft de vrijstelling nog niet eerder ontvangen.
• De koper koopt de woning.
• Op het moment van verkrijging, is de koper tussen de 18 en 35 jaar oud.
• De waarde is niet hoger dan € 525.000.
• De koper gaat zelf in de woning wonen. Hiervoor zal een verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling ingevuld dienen te worden.

Het is wel belangrijk om te beseffen dat als de woning met een partner wordt gekocht, u beiden aan de voorwaarden moet voldoen. Als een van u niet voldoet aan de bovenstaande voorwaarden, dan geldt de vrijstelling alleen voor de persoon die wel aan de voorwaarden voldoet. Als voorbeeld: U koopt samen een woning aan 50/50. de ene partner voldoet aan de voorwaarden en betaalt geen overdrachtsbelasting. De ander is net 36 jaar geworden en betaalt daardoor 2% overdrachtsbelasting.

Situatie in 2026

Vanaf 2026 gelden dezelfde voorwaarden, met één belangrijke wijziging:

• De woningwaarde mag niet hoger zijn dan €555.000.

Wanneer geldt het 2% tarief?

Als u als koper wel zelf in de woning gaat wonen, maar niet voldoet aan de voorwaarden van de vrijstelling, betaalt de koper 2% overdrachtsbelasting.

Verbouwen en gebruik maken van het lage tarief

Ook als u eerst gaat verbouwen geldt het tarief van 2%. De voorwaarde is natuurlijk wel dat u in de woning gaat wonen na de verbouwing.

Bedrijfspand met woonbestemming

Indien u een bedrijfspand koopt met een woonbestemming, betaalt u over het deel met de woonbestemming 2% overdrachtsbelasting. Over het gedeelte dat wordt aangemerkt als bedrijf betaalt u 10,4% belasting. Uit het taxatierapport blijkt wat de verhouding bedrijf/woonbestemming is.

Verklaring overdrachtsbelasting laag tarief

Om gebruik te kunnen maken van het 2% tarief dient u wel een verklaring in te vullen dat u hier gebruik van wilt maken (het is een lager tarief dan het standaard tarief van 10,4%). Deze verklaring moet al voor de overdracht bij de notaris in het bezit zijn van de notaris. Meestal zal de notaris dit op voorhand bij u aangeven. Als twee personen samen een woning kopen, zal het formulier door beiden ingevuld moeten worden. Per persoon wordt dan bekeken of er recht is op het lage tarief.

Overdrachtsbelasting garagebox

Het is niet zo dat u over elke garage 10,4% belasting moet betalen. Dit is alleen van toepassing als een garagebox niet wordt gezien als aanhorigheid van de woning. Een appartementencomplex met een garage onderin, wordt gezien als een aanhorigheid. Ook een garage die op het zelfde perceel staat als de woning wordt gezien als een aanhorigheid. Zelfs als de garage op een ander perceel ligt, maar de woning en de garagebox naast elkaar liggen en als 1 geheel worden beschouwd, geldt het lage tarief voor de overdrachtsbelasting. Het is van belang dat de aanhorigheid tegelijk met de woning wordt gekocht.

Voor aanhorigheden die niet gelijk met een woning worden gekocht geldt vanaf 1 januari 2023 het hoge tarief van 10,4%. Bijvoorbeeld: een tuin, garage of schuur.

Voor meer informatie over de overdrachtsbelasting gaat u naar de website van de rijksoverheid.

Hypotheekadvies

Voor specifieke informatie over de verschuldigdheid van overdrachtsbelasting bij de aankoop van een woning, raden we aan om contact op te nemen met uw hypotheekadviseur. Zij zijn op de hoogte van de recente wet- en regelgeving en kunnen u helpen bepalen of u al dan niet de belasting moet betalen. Aangezien individuele omstandigheden kunnen verschillen, is het verstandig om professioneel advies in te winnen om een nauwkeurig antwoord te krijgen dat aansluit bij uw persoonlijke situatie. Uw hypotheekadviseur kan u ook informeren over eventuele vrijstellingen waarvoor u mogelijk in aanmerking komt.