Als u een relatie gaat beëindigen, heeft dat fiscale consequenties. Bij het afsluiten van een hypotheek is het goed om hier alvast bij stil te staan. Helemaal als er een verschil is met het inbrengen van de eigen middelen. Er zijn namelijk 2 keuzes om de hypotheekdelen toe te wijzen: de wettelijke regeling met nominale vordering of de interne draagplichtovereenkomst.

Voorbeeld

We zullen aan de hand van onderstaand voorbeeld uitleggen wat het verschil is tussen de beide regelingen en wat de fiscale consequenties zijn bij beide keuzes.

Kees en Rosanne gaan samen een huis kopen.

Er wordt gezamenlijk een financiering aangegaan van € 350.500

Kees heeft spaargeld welke hij gebruikt voor de aankoop van € 50.000

De totale kosten van verwerving/verbouwing inclusief financieringskosten zijn € 400.500

A. Wettelijke regeling met nominale vordering

Berekening A.1

Kees heeft een nominale vordering op Rosanne ter hoogte van € 50.000.

Onder “EWS” verstaan we: eigenwoningschuld. Dit is de schuld die kwalificeert als eigenwoningschuld in de zin van de wet IB2001, en is voor u in de praktijk de hypotheekschuld waarover u hypotheekrente mag aftrekken.

De hypotheekrenteaftrek volgt de eigendomsverhouding. De volgende situatie ontstaat wanneer u de woning verkoopt en uit elkaar gaat. Veronderstel het volgende:

Berekening A.2

Kees krijgt eerst zijn vordering terug € 50.000

De resterende overwaarde is dan nog € 85.050

Deze wordt verdeeld in dezelfde verhouding als de eigendomsverhouding.

In de praktijk krijgt ieder dus het volgende:

De fiscale uitwerking is echter heel anders! De werkelijke overwaarde wordt hierboven weergegeven als het bedrag dat u werkelijk op de rekening ontvangt na verkoop. Maar de fiscale overwaarde (eigenwoningreserve, EWR, genoemd), wijkt in deze situatie heel erg af van het bedrag dat wordt ontvangen. Dat heeft weer consequenties voor de maximale hypotheekrenteaftrek bij aankoop van een toekomstige woning na een relatiebreuk.

Berekening A.3

U ziet dat er een verschil is tussen het te ontvangen bedrag, en de fiscale eigenwoningreserve. In onderstaand voorbeeld blijkt het effect hierop, bij aankoop van een nieuwe woning. Veronderstel dat ieder een nieuwe woning aankoopt voor hetzelfde bedrag.

Berekening A.4

Het effect is, dat door toepassing van de wettelijke regeling, de partner die het minste heeft ingelegd, in de toekomst mogelijk beperkt wordt in haar hypotheekrenteaftrek. Dit kan dus nadelig zijn. De partner die meer eigen geld heeft ingelegd, heeft juist ruimere mogelijkheden om een hypotheek met renteaftrek af te sluiten, ook als hij/zij niet alle overwaarde inbrengt voor de aankoop.

B. Interne draagplichtovereenkomst

Met een interne draagplichtovereenkomst, stelt u een andere verhouding vast wat betreft de hypotheekschuld. In dit geval, kan het er dan zo uitzien dat de hypotheek wordt toebedeeld naar rato, gebaseerd op de inleg eigen geld. Zie onderstaand:

Berekening B.1

Het verschil dat Kees méér aan eigen geld heeft ingebracht dan Rosanne, is nu verwerkt in zijn fiscale aandeel in de eigenwoningschuld. Bij verkoop van de woning , moet iedere partner zijn/haar eigen deel van de eigenwoningschuld aflossen uit de verkoopopbrengst. We gaan weer uit van dezelfde verkoopopbrengst als bij berekening A.2.

Berekening B.2

Iedere partner heeft bij aanvang van de hypotheek zijn/haar “eigen” leningdeel gekregen in fiscaal opzicht. Kees heeft nu geen vordering op partner Rosanne, want de verschillende inbreng van eigen middelen is al verrekend met het aandeel in de eigenwoningschuld. Op deze manier sluit de fiscale eigenwoningreserve precies aan bij het werkelijk te ontvangen bedrag:

Berekening B.3

Merk op dat Kees in dit rekenvoorbeeld dus minder overwaarde ontvangt, dan bij de wettelijke regeling uit voorbeeld A. Dat komt omdat de fiscale eigenwoningschuld van Kees minder snel afloopt dan de eigenwoningschuld van Rosanne, zuiver omdat Kees bij aanvang een kleiner schuldsaldo heeft en daardoor maandelijks ook minder aflost. Weet dat partners in de praktijk afwijkende afspraken kunnen maken over wie welk deel van de maandelijkse hypotheeklasten maandelijks betaalt. Het opnemen van een interne draagplichtovereenkomst zegt dus niets over hoeveel u in werkelijkheid per persoon bijdraagt aan de kosten van de huishouding. Het is zuiver om te voorkomen dat één van u bij een relatiebreuk te maken krijgt met onvoordelige fiscale consequenties.

Opmerkingen

Als hypotheekadviseurs geven wij geen advies over welk van de twee opties voor u het beste is, de wettelijke regeling of de interne draagplichtovereenkomst. Wij laten u slechts, indien van toepassing, de (fiscale) uitwerking zien van beide opties, ook bij een relatiebreuk.

Indien u kiest voor een draagplichtovereenkomst, dan is het van belang dat u u ook goed laat adviseren over de inhoud van uw samenlevingsovereenkomst. Er kan namelijk alsnog een conflict ontstaan, als u in uw samenlevingsovereenkomst andere afspraken maakt met betrekking tot de hypotheekschuld, dan in uw draagplichtovereenkomst.

De keuze voor wettelijke regeling of interne draagplichtovereenkomst wordt doorgegeven bij het doen van uw Aangifte Inkomstenbelasting. Als u de Belastingaangifte heeft ingediend, dan geeft u uw keuze definitief door en hier kunt u in de toekomst niet meer op terugkomen. Dit onderstreept het belang van een zorgvuldige afweging.

Op de website van de belastingdienst vindt u meer informatie over fiscale consequenties bij een relatiebreuk en een eigen woning.

Voor meer informatie over een relatiebreuk en eigen woning, kunt u ook eens kijken op onze kennisbank over “scheiden of relatiebreuk”. Uiteraard kunt u ook altijd vrijblijvend contact met ons opnemen. Wij helpen u graag verder.