Een van de relatief nieuwe mogelijkheden op de markt is de opeethypotheek. Deze hypothecaire constructie biedt huiseigenaren de mogelijkheid om te profiteren van de waarde van hun huis zonder het daadwerkelijk te verkopen. In dit artikel zullen we de opeethypotheek in detail bespreken, inclusief de werking, voor- en nadelen, de rol van een hypotheekadviseur en mogelijke alternatieven.

Wat is een opeethypotheek

Een opeethypotheek, ook bekend als een opeetconstructie of een overwaardehypotheek, is een financieel product dat huiseigenaren in staat stelt om een deel van de overwaarde van hun huis te benutten, zonder het huis te hoeven verkopen. Met andere woorden, het is een manier om te profiteren van de waarde die is opgebouwd in een woning, terwijl men er nog steeds in blijft wonen.

Hoe werkt het

Bij een opeethypotheek krijgt de huiseigenaar een lening van een geldverstrekker, zoals een bank, gebaseerd op de overwaarde van het huis. Deze lening kan in één keer worden uitgekeerd, maar ook in de vorm van periodieke betalingen, een vast bedrag per maand of een combinatie van beide. De lening en de rente worden opgeteld bij de bestaande hypotheek, wat betekent dat de schuld toeneemt.

Voor- en nadelen van een opeethypotheek

Zoals bij elk financieel product heeft de opeethypotheek zowel voor- als nadelen.

Voordelen

1. Flexibiliteit: Met een opeethypotheek kunnen huiseigenaren de overwaarde van hun huis benutten om aan hun financiële behoeften te voldoen, bijvoorbeeld om de pensioeninkomsten aan te vullen, een camper aan te kopen of om de woning te verbeteren.
2. Blijven wonen in het huis: Een van de belangrijkste voordelen is dat huiseigenaren in hun huis kunnen blijven wonen, waardoor ze niet hoeven te verhuizen naar een goedkopere woning.
3. Geen verkoopkosten: In tegenstelling tot het verkopen van een huis, zijn er geen kosten verbonden aan de verkoop, zoals makelaarscourtage of overdrachtsbelasting.

Nadelen

1. Toenemende schuld: Een opeethypotheek resulteert in een toenemende schuld, omdat zowel de lening als de rente worden bijgeschreven bij de bestaande hypotheek. Dit kan invloed hebben op de erfenis die men achterlaat voor nabestaanden.
2. Rente en kosten: De rente op een opeethypotheek kan hoger zijn dan bij een reguliere hypotheek, en er kunnen ook extra kosten verbonden zijn aan het afsluiten van de lening.
3. Waardevermindering: Als de waarde van het huis in de loop der tijd daalt, kan dit invloed hebben op de beschikbare overwaarde en de mogelijkheid om de opeethypotheek terug te betalen.

Rekenvoorbeeld van een opeethypotheek

Stel dat u een huis bezit met een geschatte waarde van €300.000 en een hypotheekschuld van €200.000. Dit betekent dat u €100.000 aan overwaarde hebt (€300.000 – €200.000).

Laten we aannemen dat de geldverstrekker bereid is om u 80% van de overwaarde uit te betalen. In dit geval zou u in aanmerking komen voor een overwaarde hypotheek van 80% van €100.000, oftewel €80.000.

De geldverstrekker hanteert een rentepercentage van 3% voor de overwaarde hypotheek. De rentekosten worden berekend op basis van het uitgeleende bedrag. In dit geval is het uitgeleende bedrag €80.000.

Om de jaarlijkse rentekosten te berekenen, vermenigvuldigen we het uitgeleende bedrag met het rentepercentage:

Jaar 1: Rentekosten = €80.000 * 0,03 = €2.400 Openstaande schuld aan het einde van jaar 1 = €80.000 + €2.400 = €82.400

Aan het begin van het tweede jaar is de openstaande schuld €82.400.

Jaar 2: Rentekosten = €82.400 * 0,03 = €2.472 Openstaande schuld aan het einde van jaar 2 = €82.400 + €2.472 = €84.872

Op deze manier wordt de openstaande schuld elk jaar verhoogd met de rentekosten. Dit betekent dat de rentekosten elk jaar op basis van het nieuwe saldo worden berekend, waardoor de schuld in de loop van de tijd toeneemt.

Het is belangrijk op te merken dat dit slechts een eenvoudig voorbeeld is en dat de werkelijke berekening van samengestelde rentekosten complexer kan zijn, afhankelijk van de specifieke voorwaarden van de hypotheek. Het kan ook variëren afhankelijk van de rentepercentages, de looptijd van de hypotheek en andere factoren. Het is altijd verstandig om de exacte voorwaarden en berekeningen te bespreken met de geldverstrekker of een financieel adviseur.

Daarnaast is het belangrijk om te beseffen dat de opeethypotheek invloed heeft op het vermogen dat u aan uw nabestaanden kunt nalaten. De hypotheekschuld zal immers toenemen gedurende de looptijd. Het is verstandig om dit aspect zorgvuldig af te wegen voordat u besluit een opeethypotheek af te sluiten.

Alternatieven voor een opeethypotheek

Hoewel de opeethypotheek een aantrekkelijke optie kan zijn voor sommige huiseigenaren, zijn er ook alternatieven om overwaarde te benutten.

1. Verkoop van het huis: Als de behoefte aan financiële middelen groot is, kan het verkopen van het huis en verhuizen naar een goedkopere woning een optie zijn. Dit kan een aanzienlijke hoeveelheid kapitaal vrijmaken, maar houd er rekening mee dat er kosten verbonden zijn aan het verkoopproces.
2. Uw huidige hypotheek verhogen: Bij het afsluiten van je hypotheek is het soms mogelijk om de inschrijving voor een hoger bedrag te regelen dan het bedrag dat je op dat moment leent. Dit kan handig zijn, omdat u hierdoor in principe uw hypotheek kunt verhogen tot dit bedrag zonder opnieuw naar de notaris te hoeven. Met deze verhoging kunt u een deel van uw overwaarde opnemen. Dit is een eenvoudige manier om uw hypotheek te verhogen. Voordat u in aanmerking komt voor een verhoging, wordt er altijd een inkomenstoets uitgevoerd.
3. Een tweede hypotheek afsluiten: Het afsluiten van een tweede hypotheek is een veelgebruikte optie om overwaarde op te nemen. Dit is een andere manier om uw hypotheek te verhogen. Een tweede hypotheek is een lening die bovenop uw bestaande hypotheek wordt afgesloten, meestal bij dezelfde geldverstrekker (omdat andere geldverstrekkers hier vaak niet voor openstaan). Voordat u in aanmerking komt voor een tweede hypotheek, wordt er net als bij een verhoging altijd een inkomenstoets uitgevoerd.
4. De hypotheek oversluiten: Bij lage rentepercentages kan het soms gunstig zijn om uw volledige bestaande hypotheek onder te brengen bij een andere aanbieder. Dit wordt ook wel “oversluiten” genoemd. U sluit dan een nieuwe hypotheek af tegen de huidige rentepercentages en spreekt nieuwe voorwaarden en een nieuwe rentevaste periode af. Bij het oversluiten van uw hypotheek is de hoogte van het hypotheekbedrag gebaseerd op de huidige waarde van uw woning. Als uw inkomen dit toelaat, kunt u mogelijk meer lenen bij het oversluiten van uw hypotheek, afhankelijk van de waarde van uw woning. Daarnaast biedt het oversluiten van uw hypotheek de mogelijkheid om te profiteren van de lage rentes en om eventueel betere voorwaarden te krijgen die beter aansluiten bij uw huidige situatie. Houd er rekening mee dat het oversluiten van uw  hypotheek ook kosten met zich meebrengt, zoals boeterente. Een hypotheekadviseur kan u helpen bij het nauwkeurig onderzoeken of de kosten van het oversluiten opwegen tegen de voordelen die u ermee behaalt in uw specifieke situatie.
5. Huis verkopen en terughuren: Een andere mogelijkheid is om het huis te verkopen aan een gespecialiseerd bedrijf en het vervolgens weer terug te huren. Deze constructie, bekend als “sale-and-lease-back,” stelt huiseigenaren in staat om in hun eigen huis te blijven wonen, maar ze ontvangen minder geld dan wanneer ze zouden verhuizen. Het verkopen en terug huren van een woning is niet altijd financieel voordelig. Het kan echter het overwegen waard zijn als andere hypotheekopties niet haalbaar zijn en er geen nabestaanden zijn om rekening mee te houden.

De rol van een hypotheekadviseur

Bij het overwegen van een opeethypotheek kan het verstandig zijn om de hulp in te schakelen van een hypotheekadviseur. Een hypotheekadviseur kan helpen bij het beoordelen van de persoonlijke situatie, de financiële mogelijkheden en de risico’s die gepaard gaan met een opeethypotheek. Ze kunnen ook helpen bij het vergelijken van verschillende aanbieders en het vinden van de beste voorwaarden voor de specifieke behoeften van de huiseigenaar.

Neem vrijblijvend contact op met onze hypotheekadviseurs om een afspraak te maken. Wij luisteren naar uw wensen, beantwoorden al uw vragen en bieden u professioneel advies op maat. Bij Hypotheken & Finance Noord-Holland streven we ernaar om onze klanten te voorzien van betrouwbare informatie en begeleiding, zodat u weloverwogen beslissingen kunt nemen over uw financiële toekomst. Wij ontdekken graag met u of de opeethypotheek de juiste keuze is voor uw situatie.