Als u een woning verkoopt en vervolgens een nieuwe woning koopt, kunt u te maken krijgen met de bijleenregeling. Maar wat is die bijleenregeling nu eigenlijk?

Wat is de bijleenregeling?

Als u uw woning verkoopt en de opbrengst van de woning is hoger dan uw uitstaande hypotheekschuld op die woning, dan heeft u overwaarde. Het is de bedoeling dat u die overwaarde weer gebruikt voor de aankoop van uw nieuwe woning. Als u dat niet doet, heeft dat gevolgen voor de aftrekbaarheid van de hypotheekrente.

Rekenvoorbeeld

Jan en Ilona hebben hun woning verkocht voor € 375.000. De nog af te lossen hypotheekschuld is op dat moment nog € 225.000. Dit betekend dat Jan en Ilona een overwaarde hebben gerealiseerd van € 150.000. De overwaarde wordt ook wel de “eigenwoningreserve” genoemd.

Het nieuwe huis dat ze hebben gekocht kost € 550.000. Jan en Ilona mogen dan maximaal over een bedrag van (€ 550.000 -/- € 150.000) € 400.000 hypotheekrente aftrekken. Ze sluiten dan ook een nieuwe hypotheek af ter hoogte van € 400.000 en brengen € 150.000 van hun overwaarde in om de nieuwe woning aan te kopen. Op deze manier maken ze maximaal gebruik van de hypotheekrenteaftrek.

Wat nu als Jan en Ilona hadden gekozen om een bedrag van € 500.000 aan hypotheek af te sluiten en de resterende € 50.000 aan overwaarde te gaan gebruiken voor de aankoop van een boot? Dan krijgen ze alleen hypotheekaftrek over de koopsom van de woning minus het bedrag aan ingebrachte overwaarde. Ze mogen dan maar over € 450.000 hypotheekrente aftrekken. De resterende € 50.000 is niet aftrekbaar en verandert in een schuld in box 3.

Verbouwen

In plaats van de overwaarde te gebruiken voor de aankoop van de nieuwe woning, is het ook mogelijk om de overwaarde te gebruiken voor een verbouwing van de nieuwe woning. Het geld wat u zelf betaalt aan verbouwingskosten, kunt u dan aftrekken van de overwaarde. U hoeft dan minder overwaarde in de aankoop van de nieuwe woning te steken en behoudt over een groter deel hypotheekrenteaftrek.

U bent niet verplicht om de verbouwing met overwaarde te financieren. U kunt er ook voor kiezen om de overwaarde aan de aankoop van de nieuwe woning te besteden. Daarnaast kunt u dan een hypotheek af sluiten en de verbouwing financieren met uw hypotheek of met een persoonlijke lening.

Wat als u geen nieuwe woning gaat kopen?

Het is natuurlijk ook mogelijk dat u de woning juist wilt verkopen en wilt gaan huren. Wat zijn dan de gevolgen?

De bijleenregeling duurt 3 jaar. Dit betekent dat het investeren van de overwaarde alleen een fiscaal voordeel biedt als u binnen drie jaar na de verkoop van het vorige huis een nieuwe woning koopt. De regeling kan dus ook geldig zijn als u niet direct na het verkopen van uw woning in een nieuwe woning trekt. Pas na drie jaar kunt u een volgende woning kopen zonder daarbij last te hebben van de bijleenregeling. Uw eigenwoningreserve komt dan te vervallen. U kunt natuurlijk ook gewoon blijven huren en helemaal geen nieuwe woning aankopen. U krijgt dan sowieso niet meer te maken met de hypotheekrenteaftrek en bijleenregeling.

Hoe lang heeft de bijleenregeling invloed bij aankoop van een nieuwe woning?

De bijleenregeling heeft dus invloed tot 3 jaar na de verkoop van uw oude woning. Of korter, als de persoon wie het betreft komt te overlijden. De reden dat deze regeling 3 jaar duurt is dat de overheid niet wil dat iemand onterecht profiteert van de volledige hypotheekrenteaftrek, zonder dat men de gerealiseerde overwaarde weer investeert in de nieuwe woning. Als de bijleenregeling bijvoorbeeld maar 4 maanden zou gelden, zou iemand na verkoop van de oude woning gedurende 4 maanden kunnen huren. Om vervolgens weer gebruik te kunnen maken van een hele nieuwe hypotheek met hypotheekrenteaftrek, en de gerealiseerde overwaarde voor andere doeleinden te gebruiken. Dat is juist niet hoe de overheid het graag ziet. De termijn van drie jaar voorkomt in de meeste gevallen dat huizenkopers hun overwaarde voor iets anders gaan gebruiken, en zorgt ervoor dat de meeste mensen hun overwaarde inderdaad in de nieuwe woning steken. Zo wordt overmatig gebruik van de hypotheekrenteaftrek voorkomen.

Belastingdienst

Op de website van de belastingdienst vindt u meer informatie over de fiscale regels van de bijleenregeling. Met de Rekenhulp Bijleenregeling van de Belastingdienst kunt u uitzoeken welke gevolgen de regeling in uw situatie heeft.

Wilt u meer weten over de bijleenregeling en wat de gevolgen zijn voor uzelf? Neemt u dan contact met ons op. Wij voor zien u graag van de juiste informatie.