De leen-schenkconstructie: hoe ouders hun kind kunnen helpen bij het kopen van een huis

Voor veel starters is het kopen van een eerste woning een enorme uitdaging. De huizenprijzen zijn hoog en de maximale hypotheek op basis van je inkomen is vaak niet genoeg om dat droomhuis te kopen. Gelukkig zijn er andere mogelijkheden om tóch een stap te zetten op de woningmarkt. Eén daarvan is de leen-schenkconstructie.

In dit artikel leggen we je stap voor stap uit wat dit is, hoe het werkt, waar je op moet letten en waarom goede begeleiding onmisbaar is.

Eerst even dit: wat is LTI?

Bij het aanvragen van een hypotheek kijkt een bank altijd naar je Loan-to-Income (LTI). Dat is een ingewikkelde term voor: hoeveel mag je maximaal lenen op basis van je inkomen. Dit wordt berekend met vaste normen van het Nibud.

👉 Voorbeeld: Verdien je €40.000 bruto per jaar, dan mag je volgens de LTI-regels (afhankelijk van rente en gezinssituatie) misschien rond de €180.000 lenen. Zelfs als je spaargeld hebt of ouders willen helpen, je inkomen bepaalt de grens van je hypotheek bij de bank.

En daar komt de leen-schenkconstructie om de hoek kijken.

Wat is een leen-schenkconstructie?

Bij een leen-schenkconstructie doen je ouders (of grootouders) twee dingen tegelijk:

1. Ze lenen jou een bedrag – bijvoorbeeld €50.000 – via een familiehypotheek. Hierover spreek je rente en aflossing af, net als bij de bank.

2. Ze schenken jaarlijks (een deel van) die lasten terug – vaak binnen de belastingvrije schenkingsvrijstelling.

Zo kun jij meer lenen om een huis te kopen, maar worden je maandlasten tóch niet te zwaar.

Een rekenvoorbeeld

Stel: je inkomen geeft recht op een hypotheek van €200.000. Dat is niet genoeg voor de woning die je wilt kopen (€250.000).

• Je ouders lenen je via een familiehypotheek €50.000.

• De maandlasten daarvan zijn bijvoorbeeld €250 (rente + aflossing).

• Je ouders schenken dit bedrag jaarlijks terug.

Per saldo betaal jij dus niets extra, maar je kúnt wel dat huis van €250.000 kopen.

Belangrijk: banken mogen deze lening vaak buiten beschouwing laten bij de inkomenstoets, omdat de lasten toch teruggeschonken worden. Zo wordt je LTI niet overschreden.

Waar moet je op letten?

Een leen-schenkconstructie klinkt ideaal, maar er zijn spelregels en risico’s:

1. Goede afspraken op papier
   Zet alles vast in een leenovereenkomst én een schenkingsovereenkomst. Hierin staat hoeveel je leent, de rente, aflossing en hoe de schenking plaatsvindt.

2. Marktconforme rente
   De rente moet lijken op wat je bij de bank zou betalen. Is de rente te laag, dan ziet de Belastingdienst dit als een verkapte schenking.

3. Belastingregels
   Ouders mogen jaarlijks een bedrag belastingvrij schenken (in 2025: €6.713). Alles daarboven kan belast worden.

4. Levensgebeurtenissen
   Wat als je ouders eerder overlijden, minder inkomen hebben of besluiten te stoppen met schenken? Dan kun jij ineens wél met extra maandlasten zitten

5. Niet elke bank accepteert dit
   Sommige geldverstrekkers – zoals ABN AMRO, Florius, Obvion – accepteren een leen-schenkconstructie en tellen de familielening (gedeeltelijk) niet mee in de LTI-toets. Maar er zijn ook banken, zoals Rabobank of ING, die dit juist wél meetellen.

👉 Het verschilt dus sterk per aanbieder.

Nog een rekenvoorbeeld: mét en zonder schenking

• Situatie zonder schenking: Je ouders lenen je €50.000. Jij betaalt €250 per maand extra. De bank rekent dit mee in je lasten. Mogelijk kom je dan niet door de toets.

• Situatie mét schenking: Je ouders schenken die €250 maandelijks terug. Voor de bank betekent dit dat je lening feitelijk geen extra maandlasten heeft. Daardoor kun je vaak wél meer hypotheek krijgen.

Waarom advies zo belangrijk is

De regels zijn complex, de verschillen tussen geldverstrekkers groot en de fiscale gevolgen soms lastig te overzien. Een fout in de afspraken kan leiden tot schenkbelasting of problemen bij de Belastingdienst.

Daarom is deskundige begeleiding onmisbaar:

• Wij checken welke banken de constructie op dit moment accepteren.

• We helpen bij het opstellen van duidelijke overeenkomsten.

• We zorgen dat je optimaal gebruikmaakt van de belastingvrijstellingen.

• En misschien wel het belangrijkste: we voorkomen dat je straks met onverwachte risico’s of familieruzies te maken krijgt.

Conclusie

De leen-schenkconstructie kan voor starters een uitkomst zijn. Je kunt meer lenen, zonder dat je maandlasten onbetaalbaar worden. Maar het is geen simpele truc: de regels verschillen per bank, de Belastingdienst kijkt mee en de afspraken met je ouders moeten glashelder zijn.

Daarom geldt: doe dit nooit zonder advies.

Gratis oriëntatiegesprek

Wil je weten of een leen-schenkconstructie voor jou (en je ouders) geschikt is? Maak een gratis afspraak met een van onze adviseurs van Hypotheken & Finance Noord-Holland. We leggen je alles uit in begrijpelijke taal en kijken samen welke oplossing het beste bij jou past.  Maak hier een afspraak